Máy tính hệ số khả năng trả nợ (DSCR)

DSCR đo lường điều gì?

Đối với bất động sản thương mại, công thức cơ bản là:

DSCR = thu nhập hoạt động ròng (NOI) hằng năm ÷ nghĩa vụ nợ hằng năm

Nếu NOI hằng năm là 150.000 và nghĩa vụ nợ hằng năm là 120.000, DSCR bằng 1,25 lần. Như vậy, mỗi 1 đơn vị nghĩa vụ nợ có 1,25 đơn vị thu nhập hoạt động trang trải, đồng thời còn phần đệm dòng tiền 30.000 mỗi năm.

Kết quả trên 1,00 lần nghĩa là NOI lớn hơn nghĩa vụ nợ. Đúng 1,00 lần nghĩa là không có phần đệm. Từ 0 đến dưới 1,00 lần cho thấy thiếu hụt, còn kết quả âm cho thấy hoạt động đang thua lỗ. Đây là cách diễn giải toán học chứ không phải ngưỡng tín dụng chung cho mọi trường hợp.

Khoản nào được tính vào NOI và nghĩa vụ nợ?

Ở chế độ chi tiết, công cụ dùng NOI = doanh thu hoạt động gộp thực tế − chi phí hoạt động. Doanh thu thực tế nên phản ánh tỷ lệ lấp đầy và các nguồn thu hoạt động khác. Hãy tính các chi phí cần thiết để vận hành bất động sản, nhưng không đưa nghĩa vụ nợ vào chi phí hoạt động một lần nữa.

Nghĩa vụ nợ thường gồm tiền gốc và lãi theo lịch của mọi khoản nợ nằm trong phạm vi phân tích. Tuy nhiên, mỗi bên cho vay có thể xử lý phí, quỹ dự phòng, khoản vay thứ cấp, khoản thanh toán cuối kỳ hoặc nghĩa vụ khác theo cách riêng. Khi phân tích chính thức, hãy tuân theo hồ sơ khoản vay và định nghĩa của bên cho vay.

Số liệu tháng và tính thời vụ

Khi chọn kỳ theo tháng, mọi số tiền được nhân với 12 trước khi tính. Cách này hữu ích nếu tháng đó mang tính đại diện, nhưng có thể làm sai lệch hoạt động theo mùa, khoản thanh toán biến động, giai đoạn chỉ trả lãi hoặc khoản thanh toán lớn một lần. Trong những trường hợp này, nên dùng lịch năm thực tế hoặc lịch được bên cho vay chấp nhận.

Vì sao kết quả của bên cho vay có thể khác?

Bên cho vay có thể điều chỉnh tỷ lệ trống, quỹ dự phòng, chi phí, doanh thu ổn định, tỷ lệ sở hữu và giả định kiểm tra sức chịu đựng. DSCR của một doanh nghiệp cũng có thể dùng dòng tiền kinh doanh đã điều chỉnh thay vì NOI của bất động sản. Công cụ này không tính số tiền vay, không dự đoán giá vay, điều kiện hay quyết định tín dụng và không phải tư vấn tài chính hoặc pháp lý.