Công cụ tính cap rate (tỷ suất vốn hóa)
Tỷ suất vốn hóa, hay cap rate, là cách nhanh nhất để đánh giá một khoản đầu tư bất động sản tạo ra bao nhiêu thu nhập so với giá của nó. Cap rate thể hiện thu nhập hoạt động ròng của một bất động sản dưới dạng phần trăm số tiền bạn bỏ ra, nhờ đó hai thương vụ rất khác nhau trở nên có thể so sánh trực tiếp. Nhập giá mua, thu nhập gộp hằng năm và chi phí vận hành hằng năm, công cụ này sẽ tức thì trả về cap rate, thu nhập hoạt động ròng (NOI) và NOI hằng tháng. Cap rate cao hơn thường có nghĩa là nhiều thu nhập hơn trên mỗi đồng đầu tư, nhưng cũng có thể báo hiệu rủi ro cao hơn.
Cách tính cap rate
-
1
Nhập giá mua
Dùng mức giá bạn đã trả hoặc dự kiến trả cho bất động sản. Đây là mẫu số của cap rate, vì vậy hãy dùng một con số trọn gói thực tế để có kết quả trung thực nhất.
-
2
Nhập thu nhập gộp hằng năm
Cộng tiền thuê và mọi nguồn thu khác mà bất động sản tạo ra trong cả một năm theo mức giá thị trường thực tế, trước khi trừ bất kỳ chi phí nào.
-
3
Nhập chi phí hằng năm
Cộng các chi phí vận hành hằng năm: quản lý, bảo hiểm, bảo trì, thuế bất động sản, tiện ích và khoản dự phòng trống nhà. Loại trừ khoản trả góp vay — cap rate bỏ qua phần tài chính.
Công thức
Tỷ suất vốn hóa được dựng từ hai con số: thu nhập hoạt động ròng và giá.
- Thu nhập hoạt động ròng (NOI) = thu nhập gộp hằng năm − chi phí vận hành hằng năm
- Cap rate = (NOI ÷ giá mua) × 100
Điều cốt yếu là NOI không bao gồm khoản trả góp vay, khấu hao và thuế thu nhập. Cap rate đo lường bản thân bất động sản, không phải cách bạn tài trợ cho nó, và đó chính là điều khiến nó hữu ích để so sánh các thương vụ trên cùng một mặt bằng.
Ví dụ minh họa
Bạn mua một căn hộ cho thuê nhỏ với giá 5.000.000.000 ₫. Nó mang lại 400.000.000 ₫ tiền thuê gộp mỗi năm, và bạn chi 120.000.000 ₫ mỗi năm cho quản lý, bảo hiểm, thuế, bảo trì và khoản dự phòng trống nhà.
NOI = 400.000.000 − 120.000.000 = 280.000.000 ₫.
Cap rate = (280.000.000 ÷ 5.000.000.000) × 100 = 5,60%.
NOI hằng tháng = 280.000.000 ÷ 12 = 23.333.333 ₫.
Vậy mỗi đồng giá trả lại khoảng sáu xu mỗi năm dưới dạng thu nhập vận hành, trước bất kỳ khoản vay nào.
| Giá mua | Thu nhập gộp | Chi phí | NOI | Cap rate |
|---|---|---|---|---|
| 3.600.000.000 ₫ | 324.000.000 ₫ | 97.200.000 ₫ | 226.800.000 ₫ | 6,30% |
| 5.000.000.000 ₫ | 400.000.000 ₫ | 120.000.000 ₫ | 280.000.000 ₫ | 5,60% |
| 8.000.000.000 ₫ | 528.000.000 ₫ | 158.400.000 ₫ | 369.600.000 ₫ | 4,62% |
Những sai lầm cần tránh
- Tính cả khoản vay. Cap rate là chỉ số không dùng đòn bẩy. Đưa khoản trả góp vay vào chi phí sẽ làm NOI bị thấp đi và phá vỡ tính so sánh.
- Quên khoản trống nhà. Một bất động sản hiếm khi được lấp đầy 100%. Hãy dự trù một khoản trống nhà thực tế trong chi phí.
- Dùng giá thuê chào bán thay vì giá thuê thị trường. Thu nhập lạc quan sẽ thổi phồng cap rate. Hãy đối chiếu giá thuê với các tin đăng tương đương.
- Chạy theo con số cao nhất. Cap rate rất cao có thể báo hiệu vị trí yếu, bảo trì bị trì hoãn hoặc rủi ro cao hơn, chứ không phải một món hời.
Câu hỏi thường gặp
Điều đó tùy thuộc vào thị trường và loại tài sản. Ở nhiều khu vực, cap rate 5–10% là điển hình, với các vị trí đắc địa, rủi ro thấp ở đầu thấp và các thị trường rủi ro hơn hoặc lợi suất cao hơn ở đầu cao. Hãy so sánh với các bất động sản tương tự trong cùng khu vực thay vì một mục tiêu chung.
Không. Cap rate là thước đo không dùng đòn bẩy: thu nhập hoạt động ròng không bao gồm khoản trả góp vay, nên nó phản ánh lợi suất của bất động sản bất kể cách tài trợ. Để tính đến khoản vay, hãy dùng công cụ tính cash-on-cash hoặc bất động sản cho thuê.
Chúng liên quan chặt chẽ với nhau. Cả lợi suất cho thuê ròng lẫn cap rate đều lấy thu nhập sau chi phí chia cho giá. Cap rate là thuật ngữ chuẩn trong bất động sản thương mại và luôn dùng thu nhập hoạt động ròng, trong khi lợi suất cho thuê thường được nêu cả ở dạng gộp lẫn ròng.
Các chi phí vận hành hằng năm: quản lý bất động sản, bảo hiểm, thuế bất động sản, bảo trì, tiện ích do bạn trả và khoản dự phòng trống nhà. Đừng tính gốc hay lãi của khoản vay, khấu hao, hay các khoản cải tạo vốn một lần.
Không. Mọi phép tính chạy hoàn toàn trong trình duyệt của bạn. Không có gì bạn gõ vào được gửi đến máy chủ hay lưu ở bất kỳ đâu.
Công cụ liên quan
Máy tính dự đoán chiều cao khi trưởng thành
Ước tính chiều cao mục tiêu khi trưởng thành của trẻ từ chiều cao bố mẹ ruột, theo xentimét hoặc feet/inch, kèm khoảng mục tiêu thường gặp.
Máy tính giảm giá
Tính giá cuối cùng và số tiền tiết kiệm từ giá gốc và phần trăm giảm giá. Hữu ích cho khuyến mãi, mã giảm giá và kiểm tra nhanh trước khi thanh toán.
Máy tính cổ tức
Ước tính thu nhập cổ tức hằng năm, lợi suất cổ tức, lợi suất trên giá vốn và tăng trưởng tái đầu tư từ số cổ phiếu, giá và cổ tức mỗi cổ phiếu.
Máy tính tỷ lệ
Nhập ba giá trị trong a:b = c:d để tìm số hạng còn thiếu. Tỷ lệ a:b bằng số nguyên cũng được rút gọn về dạng đơn giản nhất.
Máy tính tiền tip
Tính tiền tip, tổng hóa đơn và phần mỗi người phải trả từ tạm tính, tỷ lệ tip và lựa chọn tính trước hoặc sau thuế.
Máy tính lượng sơn
Ước tính sơn cho tường và trần từ kích thước phòng, số lớp sơn, độ phủ và giá mỗi gallon, kèm chuyển đổi từ mét và lít.