Công cụ tính HELOC

HELOC là hạn mức tín dụng quay vòng, không phải khoản vay giải ngân một lần. Bạn có một trần được phê duyệt (“số tiền hạn mức”) và trong giai đoạn rút vốn có thể rút, trả rồi rút lại.

Công thức tính số tiền hạn mức

Khả năng sơ bộ ước tính = (giá trị nhà × CLTV lập kế hoạch) − số tiền tất toán thế chấp thứ nhất − các quyền lưu giữ có bảo đảm khác

Ví dụ: căn nhà trị giá 500.000 đô la Mỹ, thế chấp thứ nhất 280.000 đô la Mỹ, nợ có bảo đảm khác 20.000 đô la Mỹ và CLTV lập kế hoạch 85%:

Hạn mức tối đa = (500.000 × 0,85) − 300.000 = 425.000 − 300.000 = 125.000 đô la Mỹ

125.000 đô la Mỹ này là phần hạn mức ước tính trước phí của bên cho vay, thay đổi thẩm định, điều kiện tín dụng hoặc quy tắc hạn mức tối thiểu và tối đa.

Giai đoạn rút vốn và giai đoạn trả nợ

Trong giai đoạn rút vốn, APR 7,5% trên số dư 50.000 đô la Mỹ nghĩa là 50.000 × 0,075 / 12 = 312,50 đô la Mỹ mỗi tháng nếu kế hoạch chỉ trả lãi. Khi bắt đầu trả nợ, cùng 50.000 đô la Mỹ trong 20 năm ở mức 7,5% sẽ khoảng 402,78 đô la Mỹ mỗi tháng.

Rủi ro lãi suất thả nổi

Phần lớn HELOC dùng lãi suất thả nổi dựa trên một chỉ số, thường là prime rate của Hoa Kỳ, cộng biên độ của bên cho vay. Nếu chỉ số tăng 100 điểm cơ bản, khoản trả chỉ gồm lãi cũng tăng theo tỷ lệ. Hãy kiểm tra ngân sách với mức lãi cao hơn, không chỉ với báo giá hôm nay.

Phí và điểm rủi ro cần chú ý

• Phí đóng sớm: 1-2% hạn mức nếu bạn đóng trong vài năm đầu.
• Phí hằng năm: thường 50-100 đô la Mỹ mỗi năm trong giai đoạn rút vốn.
• Mức rút tối thiểu: một số bên cho vay yêu cầu rút ban đầu 50-75% hạn mức.
• Thanh toán cuối kỳ một lần: một số gói cũ yêu cầu trả toàn bộ số dư khi kết thúc giai đoạn rút vốn thay vì chuyển sang trả góp; hãy đọc kỹ phần công bố.