Máy tính APR

APR so với lãi suất hợp đồng: ví dụ tính đầy đủ

Khoản thế chấp $200,000, 30 năm, lãi suất hợp đồng 6.00%:

• Thanh toán hàng tháng: $1,199.10
• Tổng lãi trong toàn kỳ: $231,677

Bây giờ thêm $4,000 phí bên cho vay. Người vay nhận ròng $196,000 nhưng vẫn trả $1,199.10 mỗi tháng trên mệnh giá $200,000. APR là lãi suất khiến $196,000 khấu hao thành cùng khoản thanh toán hàng tháng, khoảng 6.17%.

Vậy một khoản vay “6.00%” với $4,000 phí thực chất là khoản vay 6.17% theo điều kiện có thể so sánh. Nếu bên cho vay khác chào 6.10% không phí, đó là khoản rẻ hơn dù lãi suất danh nghĩa cao hơn.

Những gì được tính vào APR (Mỹ)

Regulation Z yêu cầu:

• Phí khởi tạo / phí xử lý
• Điểm chiết khấu
• Phí môi giới thế chấp
• Phí bảo hiểm PMI trả trước
• Lãi trả trước (lãi cho số ngày lẻ)

Loại trừ:

• Thẩm định (nếu không do bên cho vay yêu cầu)
• Tra cứu quyền sở hữu và bảo hiểm quyền sở hữu (nếu người vay được chọn nhà cung cấp)
• Phí ghi nhận
• Thuế bất động sản và bảo hiểm nhà ở (các mục tài khoản ký quỹ)

Các bên cho vay đưa vào và loại ra hơi khác nhau, nên CFPB (Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng Mỹ) công bố mẫu bản công bố đóng hồ sơ TRID chuẩn để buộc so sánh ngang hàng.

APR so với APY

Với tài khoản tiết kiệm, APY luôn cao hơn lãi suất danh nghĩa vì lãi được ghép. Với khoản vay, APR được dùng vì hầu hết khoản vay khấu hao theo khoản trả hàng tháng cố định và việc ghép lãi là ngầm định.

Khi APR đánh giá thấp chi phí

APR giả định bạn giữ khoản vay đến hết kỳ hạn. Nếu bạn bán hoặc tái cấp vốn vào năm thứ 3 của khoản thế chấp 30 năm, bạn đã trả đủ $4,000 phí nhưng chỉ hưởng 3 năm chênh lệch lãi suất, lãi suất hiệu dụng của bạn cao hơn nhiều. Dự kiến giữ khoản vay ngắn? Hãy so sánh tổng chi phí trong khoảng thời gian đó, không chỉ APR.